Можно ли продать квартиру несовершеннолетнего ребенка

Содержание

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 4 сентября 2017. Время чтения 10 мин.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок — собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

  • собственником жилья;
  • владельцем доли в продаваемой квартире;
  • прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
  • ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  1. основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  2. способ продажи (наличный, безналичный);
  3. наличие обременения жилья;
  4. возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

  1. полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  2. ограниченная (с 14 до 18 лет);
  3. частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

  • После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
  • В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

  1. размер новой квартиры, ее площадь;
  2. расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  3. условия проживания;
  4. техническая оснащенность;
  5. соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  6. иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  1. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
  2. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  3. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  1. Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  2. Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  3. Отказ одного из родителей от продажи.
  4. Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  5. Отсутствие прописки в новом жилье.
  6. Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  7. В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  8. Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Рисунок 1 Разрешение органов опеки

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

  • купли-продажи;
  • мены;
  • дарения;
  • вступления в наследство и т. д.

Примечание. Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  1. получение разрешения на продажу;
  2. составление договора, подписание его сторонами;
  3. передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
  4. переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание. При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Список документов

Рисунок 2 Образец заявления в органы опеки

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Таблица 1. Документы, необходимые для предоставления в органы опеки

Документ Примечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственника Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенка Предоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги
Договор, на основании которого имущество было приобретено Договор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственности С 1 января 2017 года выписка из Росреестра
Экспликация Кадастровый паспорт
Справка о стоимости жилья Выдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженности Выдается в налоговой

Примечание: Представленный список – не исчерпывающий. По своему усмотрению органы опеки могут запросить и иные документы. Это происходит для обеспечения законности сделки и гарантии того, что после продажи ребенок не останется без жилого помещения.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Особенности оформления

Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать. Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно. Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.

Читать дальше:  Бланк заявления в санаторий военным пенсионерам скачать

Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда». Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.

В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:

  1. Найти подходящую квартиру (у родственников, друзей и т. д.) и зарегистрировать в ней ребенка.
  2. Прописать в ней одного из родителей. По закону местом жительства ребенка до 14 лет признается жилье, в котором зарегистрированы его отец или мать.

Примечание. При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.

Список документов

Таблица 2. Документы, необходимые для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры.

Документ Примечание
Паспорт Одного из родителей
Свидетельство о рождении Допустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет)
Технический паспорт на новую квартиру Жилье, где будет прописан ребенок
Заявление Заполняется в паспортном столе
Лист убытия

Примечание: Если ребенок — собственник квартиры или ее доли, при выписке дополнительно предоставляется разрешение органов опеки.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
  2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
  3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

  • меньшая площадь квартиры;
  • менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
  • более старое здание;
  • отсутствие инфраструктуры поблизости;
  • большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Особенности оформления

Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

  1. медицинские справки;
  2. виза, билеты в другую страну/город;
  3. получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
  4. договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским кодексом;
  • Семейным кодексом РФ;
  • Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  • Жилищным кодексом РФ;
  • Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
  • другими актами, в т. ч. муниципального значения.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Продажа жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему – сложная и длительная процедура, которая может заставить вас понервничать. Закон всегда на стороне ребенка, поэтому приняты все меры для того, чтобы обезопасить его от потери имущества. С одной стороны, это может защитить его от действий нерадивых опекунов, с другой — затянуть сделку или сорвать ее, мешая тем самым улучшить условия проживания всей семьи, включая ребенка.

Процесс продажи квартиры

Процесс купли-продажи состоит из:

  1. Обсуждения условий договора и подготовки к сделке.
  2. Поиска альтернативного жилья для приобретения, взамен проданного, с теми же или улучшенными условиями и с соблюдением всех требований, иначе органы опеки и попечительства не дают согласие на отчуждение.
  3. Подачи заявления в Органы опеки, защищающую права детей не достигших 18 лет, с просьбой выдать официальное разрешение на продажу жилого помещения, принадлежащего ребенку. К заявлению следует приложить все документы продаваемой квартиры и альтернативного жилья, в которое после оформления сделки он переедет.
  4. Проверки достоверности информации попечительским органом и рассмотрения заявления.
  5. Получения согласия в виде распорядительного акта, подписанного главой местной администрации.
  6. Заключения договоров купли-продажи двух объектов, передача в собственность одного из них ребенку.
  7. Оповещения попечительской организации о совершенных сделках с приложением документов, подтверждающих, что ребенок стал собственником новой квартиры.

Список документов, которые предоставляются в попечительскую организацию:

  1. Удостоверение личности законных представителей (паспорт);
  2. Заявления родителей и ребенка, при достижении его 14 лет;
  3. Согласие участников сделки, чтобы ребенок стал полноправным участником. Это согласие заверяется в нотариальной конторе.
  4. Свидетельство о регистрации брака;
  5. Свидетельство о рождении;
  6. Характеристики альтернативной квартиры:
  • площадь, которая должна быть такого же размера или больше;
  • стоимость, размер которой равен стоимости продаваемой жилплощади;
  • нахождение объекта, который обязательно должен располагаться в благополучном районе и в непосредственной близости от посещаемого ребенком образовательного учреждения;
  • процент износа не должен превышать показателей износа продаваемого жилья.
  1. Документы на продаваемый объект, такие как:
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • технический паспорт и справка из Бюро технической инвентаризации о кадастровой стоимости;
  • копия лицевого счета;
  • архивная выписка из домовой книги;
  • подтверждение отсутствия задолженности по квартплате или налогам обоих объектов.

При отчуждении квартиры и приобретении другой в доме, находящимся на стадии строительства, родители обязаны временно прописать ребенка в квартире родственников, к примеру, которая соответствует требованиям опекунских органов.

Если родитель один, то для написания заявления важно наличие:

  • статуса матери — одиночки;
  • свидетельства о смерти второго родителя;
  • подтверждение, что второй опекун лишен прав на ребенка;
  • справки о недееспособности второго родителя;
  • справки из УВД о том, что второй родитель разыскивается полицией;
  • справка о неуплате алиментов.

Получение разрешения попечительской организации занимает много времени, поэтому нелишним будет предупредить об этом будущих покупателей вашей жилой площади и продавца альтернативного жилья.

Разрешение на продажу от органов опеки

Для того чтобы продать жилье, владельцем которого является еще не достигший совершеннолетия ребенок, невозможно без разрешения попечительской организации. Этот орган власти призван соблюдать интересы ребенка и пресекать любые попытки нарушить его права.

Если представители вовремя не оповестили о продаже жилплощади попечительскую организацию, то соглашение между продавцом и покупателем может быть признано незаконным. В случае если альтернативное жилое помещение уступает по условиям проживания продаваемому, попечительский совет также оставляет за собой право отказать в продаже.

Причинами отказа может послужить ветхость, отсутствие прежнего комфорта, нахождение далеко от дошкольного учреждения или школы.

Кто имеет право продавать?

Интересы несовершеннолетнего при продаже квартиры до достижения 14-ти лет представляют его родители или назначенные опекуны. Они наделены правом продавать жилье, имея все необходимые для этого разрешения. Загвоздка только в том, что до продажи квартиры необходимо оповестить попечительскую организацию и получить от нее официальное разрешение.

Родители

Родители, будучи законными опекунами своего несовершеннолетнего ребенка, могут продать квартиру только имея на руках разрешение из отдела опеки.

Бабушка

В случае если бабушка единственный опекун несовершеннолетнего, она может продать квартиру внука. Но для этого также требуется справка от попечительского органа власти.

Читать дальше:  Заполненный акт о несчастном случае на производстве

Опекун

При отсутствии препятствия в виде отказа попечительского органа власти, опекун может продать квартиру ребенка, предварительно найдя альтернативное жилье с теми же или лучшими условиями проживания.

Мать (без отца)

Мать может продать жилье несовершеннолетнего только при наличии разрешения законного отца и местного органа опеки и попечительства. Без одного из разрешений сделка будет признана незаконной.

Может ли несовершеннолетний продать свою квартиру?

Ребенок приобретает статус дееспособного человека только по достижении 18 лет. Совершеннолетие дает ему право на любого рода сделки, но до этого времени все сделки за него осуществляются законными опекунами.

Как правило, несовершеннолетний может продать свою квартиру только с разрешения опекунов, а также попечительской организации, но только если ребенок признан недееспособным.

Однако если ему уже исполнилось 16 лет и он состоит в браке, работает на основании трудового договора или занимается предпринимательской деятельностью, то по закону признается дееспособным членом общества.

Соответственно и разрешения ему больше не требуется. С этого момента он способен делать со своим имуществом что пожелает.

Как продать квартиру подаренную несовершеннолетнему?

При продаже жилого помещения ребенка, подаренной ему, необходимо учесть два важных момента:

  1. Продажа невозможна если нет разрешения из попечительских органов.
  2. Если ребенок достиг 14-ти лет, никто не вправе продавать жилье, без его согласия.

Если ребенку еще нет 14-ти лет, то процедура продажи подаренной квартиры не отличается от стандартной продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему. В этом случае достаточно собрать все необходимые документы и получить разрешение от попечительской организации.

Как продать квартиру если прописан несовершеннолетний?

Быть владельцем жилого помещения и просто иметь в нем регистрацию – не одно и то же. Если у несовершеннолетнего нет прав на жилье, согласно статье 20 Конституции Российской Федерации «Место жительства гражданина» ребенок просто так не может быть выписан. Если он не достиг четырнадцати лет, то его обязаны прописать там же где прописаны законные опекуны. Поэтому перед сделкой необходимо прописать его в другой квартире с теми же или улучшенными условиями проживания, иначе отдел опеки имеет полное право отказать в выписке.

Риски сделки

Самой рискованной и встречающейся на каждом шагу сделкой является купля-продажа квартиры, где собственниками выступают дети, не достигшие 18-го возраста. Законодательство имеет свои погрешности и в этом вопросе очень много пробелов, а также подводных камней, которые могут обернуться как против продающего, так и против приобретающего.

Сделки с недвижимостью несовершеннолетних детей находятся под неусыпным контролем попечительских органов власти и регламентируются следующими нормативными документами:

  1. Конституцией.
  2. Семейным, гражданским и жилищным кодексом (ФЗ № 51 от 30 ноября 1994 г., ФЗ № 223 от 29 декабря 1995 г., ФЗ № 188 от 29 декабря 2004 г.).
  3. Федеральным законом № 48 «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008г.
  4. Федеральным законом № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации» от 4 июля 1991 года.
  5. Другими актами.

Вышеуказанные документы наделяют несовершеннолетнего теми же правами, как и у любого взрослого человека с поправкой на то, что без участия родителей или опекунов он в силу своего детского возраста и определенного законом статуса недееспособного человека осуществлять какие-либо сделки не может.

Любая сделка без участия органов опеки незаконна, поэтому ее не сможет заверить нотариус, а государство не признает правомерной. Опротестовать такой договор в суде не сложная процедура, особенно если условия проживания ребенка ухудшились, и не соответствуют установленным нормам.

Подход в каждой сделке при продаже недвижимости ребенка индивидуален и требует тщательной проработки. Самые распространенные ситуации:

  1. Жилье приватизировано, а в соответствующем приватизационном листе прописаны все члены семьи, в том числе и дети.
  2. Жилая площадь приватизирована, но дети в приватизационном листе не прописаны, являясь при этом собственниками.
  3. Дети являться владельцами жилья на основании договора обмена, дарения, наследования или купли-продажи.
  4. Недвижимость досталась ребенку по наследству. Подтверждающий документ – свидетельство о праве на наследство.
  5. Ребенок не является собственником, но при этом имеет регистрацию в продаваемой недвижимости.

Но, несмотря на строгость закона, практика показывает, что существуют так называемые лазейки, благодаря которым покупка альтернативного жилья не требуется. К ним относится:

  1. Переезд из России всей семьей.
  2. Переезд в другой город с перечислением вырученных за покупку средств на личный расчетный счет несовершеннолетнего.
  3. Приобретение еще недостроенной квартиры, но практически готового дома. На период строительства ребенка необходимо временно куда-нибудь прописать.

Помимо этого, возможны ситуации, когда взамен проданной квартиры приобретается жилье поскромнее и с худшими условиями. Для этого должны быть веские основания, такие как:

  • серьезное заболевание ребенка, требующее дорогостоящего лечения;
  • необходимость смены места жительства, связанная с плохим самочувствием ребенка в месте проживания;
  • переезд поближе к образовательному учреждению ребенка.

Родителям детей, с серьезными заболеваниями обязаны предоставить все имеющиеся медицинские справки, подтверждающие факт болезни.

Однако и здесь не исключены проблемы, если попечительская организация посчитают, что нарушены права ребенка. Поэтому лучше внимательнее отнестись к сделкам, где якобы не требуется разрешение попечительской организации.

Чтобы избежать рисков приобретая недвижимость, важно следующее:

  1. Проверить наличие маленьких детей у семьи, продающей вам жилое помещение в собственность. Эта информация содержится в выписке из Единого государственного реестра.
  2. Выяснить в органах опеки не лишены ли родительских прав опекуны ребенка, не состоят ли они на учете. Приобретая квартиру у неблагополучной семьи важно учесть все детали либо отказаться от такой сделки, так как впоследствии договор могут признан недействительным.
  3. Уточнить приватизирована ли квартира. Если да, то дети — полноправные собственники с обозначенной долей квартиры.
  4. Не полагаться на обещания продавцов о получении справки из опеки после совершения сделки.
  5. Проверять подлинность справки из органов опеки и попечительства, направив письменный запрос о подтверждении разрешения. В течение 30 дней ответ будет получен и только после этого рекомендуется соглашаться на сделку.
  6. Проверить достоверность информации об опекунах. Родители могут быть лишены прав на ребенка и в этой связи назначается новый опекун. Подпись человека не являющегося законным представителем ребенка недействительна и такая сделка будет без труда аннулирована в судебном порядке.
  7. Выписка из Единого государственного реестра об отсутствии арестов на квартиру. Благодаря выписке можно выяснить как часто она перепродавалась.


Препятствий при заключении сделок, в которых участвуют не достигшие совершеннолетия дети великое множество. Поэтому, чтобы не быть вовлеченным в мошенническую схему при покупке квартиры ребенка, важно внимательно отнестись к каждой детали либо поискать для приобретения другое жилое помещение.

Законодательство Российской Федерации предусматривает продажу жилой недвижимости даже в том случае, когда собственником является несовершеннолетний ребенок. Однако у такой сделки будет одна весомая особенность – необходимо получать разрешение от органов опеки. Если же ребенок просто имеет в квартире прописку, но ей не владеет, то его нужно будет выписать и одновременно прописать в новой жилой недвижимости.

Правила, которые регулируют продажу недвижимости, которой владеют несовершеннолетние дети, прописаны в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. Основная задача, которая и вызывает трудности с процессом, это проведение сделки согласно законам.

Как продать квартиру, если собственники — несовершеннолетние дети?

Права детей в России защищаются с удвоенной силой, поэтому простой продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, назвать не получится. Особенности сделки будут зависеть от прав ребенка на имущество. Ребенок может:

  • владеть собственностью;
  • быть прописанным в квартире, но без имущественных прав;
  • являться наследником.

Каждый из этих случаев частный и процесс отчуждения в них одинаков. Влияние на сроки осуществления сделки и порядок проведения операции оказывают:

  • вид основания на приобретение недвижимости (покупка, дарение, мена и т.д.);
  • наличная или безналичная продажа;
  • есть ли обременения на объекте недвижимости;
  • возраст ребенка.

Из всего списка особое внимание следует уделить возрасту несовершеннолетнего собственника. Статьи 26-28 Гражданского кодекса РФ говорят о влиянии возраста на детскую дееспособность, которая может быть:

  1. Полной – после 18 лет.
  2. Ограниченной — с 14 до 18 лет.
  3. Частичной – 6-14 лет.
  4. Дети до шестилетнего возраста считаются недееспособными.

Значительно облегчает проведение сделки дееспособное состояние ребенка, так как он уже может свободно вступать в правовые отношения. Бывают случаи, когда дееспособность наступает раньше 18 лет, а именно в 16:

  • Если ребенок вступает в брак. Бракоразводный процесс при этом не будет выступать в роли основания для ограничения дееспособности.
  • Эмансипация – ребенок на законных правах начинает трудовую деятельность по договору или начинает предпринимательскую деятельность.

Если наступили эти два случая, то квартира продается на общих основаниях. Если же несовершеннолетний ограничен или частично дееспособен, то для продажи недвижимости необходимо будет получать разрешение от органов опеки.

Как получить разрешение на продажу квартиры от ООП?

Перед тем, как отправиться за разрешением в органы опеки следует сначала получить справку обо всех зарегистрированных в квартире людях. Получают ее в паспортном столе, предоставив следующие документы:

  • паспорт одного из родителей;
  • свидетельство или паспорт несовершеннолетнего ребенка;
  • бумагу, подтверждающую право собственности на квартиру.
Читать дальше:  Акт приема передачи наличных денежных средств бланк

В органы опеки и попечительства обращаются оба родителя вместе с несовершеннолетними детьми, если они достигли 14-летнего возраста. При этом заранее подготавливается пакет документов, состоящий из:

  1. Заявления, в котором излагается просьба получения разрешения на продажу квартиры. Бумага должна иметь подпись обоих родителей или опекунов. В заявлении прописываются причины, по которым продажа квартиры необходима, и обязательство, согласно которому родители предоставят ребенку новое жилье с выделением в нем доли.
  2. Согласия от несовершеннолетнего собственника, которое оформляется письменно (необходимо, если ребенок уже достиг возраста 14 лет).
  3. Свидетельства о рождении ребенка в оригинальном виде.
  4. Выписки из домовой книги.
  5. Договора, по которому квартира приобреталась (договор купли-продажи, дарения и др.).
  6. Бумага, устанавливающая право собственности на объект жилой недвижимости (с 1 января 2017 года в виде выписки из Росреестра).
  7. Паспорт на квартиру из Кадастра.
  8. Справка от БТИ о стоимости объекта недвижимости.
  9. Справка, удостоверяющая о том, что задолженность в отношении квартиры отсутствует. Получается в Органах Налоговой Инспекции.

Это может быть не полный перечень необходимых бумаг, так как органы ООП по своему усмотрению могут запросить иные бумаги. Делается это для того, чтобы обеспечить законность сделки и получить гарантии, что ребенку будет предоставлено новое равноценное жилье.

Помимо этого родителям необходимо будет предоставить в ООП сведения, которые подтвердят, что новая жилая площадь для несовершеннолетнего будет соответствовать всем условиям проживания. Особое внимание уделяется следующим моментам:

  • площадь нового жилья;
  • месторасположение и удаленность от образовательных или дошкольных учреждений (школа, детсад);
  • условия для проживания;
  • оснащенность квартиры технически;
  • соответствие жилья санитарным нормам, утвержденным законодательством;
  • другие факторы, которые учитываются при соблюдении интересов ребенка.

В каких случаях органы ООП могут запретить продажу квартиры?

Бывают случаи, когда опека не разрешает проведение сделки по продаже квартиры, если собственниками являются несовершеннолетние дети. К таким случаям относятся:

  1. Если права ребенка по результатам сделки будут ущемлены. Например, несовершеннолетний совсем лишится жилья или в новом жилье ему не выделят долю.
  2. Новое жилье хуже предыдущего.
  3. Один из родителей откажется от продажи.
  4. Ребенок является наследником недвижимого объекта, но еще не успел вступить в право собственности.
  5. Прописка в новом жилье отсутствует.
  6. Квартира, которая покупается в качестве нового жилья, находится в стадии строительства и готова менее чем на 50%.
  7. Новое жилье не имеет удобств (отсутствует электричество, вода).
  8. Новая квартира признана аварийной.

Органы опеки в каждом индивидуальном случае рассматривают совокупности факторов и принимают решение. Например, они точно не допустят продажи и переезд ребенка-астматика в квартиру, которая расположена в загрязненных районах.

Как купить квартиру с детьми-собственниками?

Продажа объектов жилого недвижимого имущества, где собственниками являются несовершеннолетние дети, проходит согласно общей схеме, главное получить разрешение от ООП. Любая сделка по оформлению будет включать в себя 4 этапа:

  1. Получить разрешение на продажу в органах ООП.
  2. Составить договор купли-продажи и подписать обеими сторонами.
  3. Передать объект, получить денежные средства (наличными или переводом в банк).
  4. Оформить право собственности, зарегистрировав его в Росреестре.

При подписании договора купли-продажи свою подпись должны оставить все дольщики, у кого есть право собственности на продаваемый объект. Несовершеннолетние владельцы в возрасте до 14 лет заверять лично документы не могут. Это за них могут осуществлять родители или официальные опекуны. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то подписывать договор он может самостоятельно.

Как продать квартиру, если ребенок не собственник?

Если несовершеннолетний ребенок не является собственником квартиры, которую планируется продать, то оформить сделку будет проще. Однако хотя получать разрешение в органах ООП не нужно, есть некоторые особенности, которые следует учитывать.

Если в продаваемой квартире ребенок имеет прописку, то его нужно выписать. Этот процесс и является самым затруднительным при оформлении сделки. Обусловлено это тем, что по закону выписать несовершеннолетнего ребенка можно только при условии, что он одновременно будет прописан в каком-либо другом месте. Трудность заключается в том, что если у родителей на этот момент не будет жилья, то прописать своего несовершеннолетнего ребенка они никуда не смогут. Здесь можно решить вопрос двумя способами:

  1. Найти друзей или родственников с достойным жильем и прописать ребенка туда.
  2. Прописать в этой квартире одного из родителей. Согласно закону местом жительства дитя до 14 лет является жилье, где зарегистрирован родитель.

Чтобы выписать ребенка подготавливаются следующие бумаги:

  • Паспорт одного из родителей.
  • Свидетельство или паспорт ребенка.
  • Технический паспорт на вновь приобретаемое жилье, где планируют прописать ребенка.
  • Заявление, составленное в паспортном столе.
  • Лист убытия.

В случае, когда ребенок является собственником недвижимого объекта или его доли также необходимо предоставить разрешение на продажу от органов ООП.

Как производится продажа квартиры с несовершеннолетним собственником без предоставления жилья?

Наиболее частой причиной отказа в выдачи разрешения на продажу от органов опеки является отсутствие подходящего жилья для несовершеннолетнего, где бы он мог проживать. При этом есть случаи, когда ООП не требуют предоставления равноценной жилплощади для ребенка.

Не нужно предоставлять бумаги, подтверждающие, что несовершеннолетний ребенок будет прописан в новом жилье, если:

  • Семья переезжает в другую страну.
  • Переезд в город, расположенный на территории РФ (однако необходимо будет переводить денежные средства от продажи жилья на банковский счет, который принадлежит ребенку).
  • Покупается новая квартира в строящемся доме, при этом, во-первых, готовность объекта должна составлять более 50%, во-вторых, на момент переезда у ребенка должна быть прописка.
  • Тяжелое заболевание несовершеннолетнего, в связи с которым ему необходима долговременная реабилитация или лечение. В этом случае ООП будут рассматривать выдачу разрешения, принимая болезнь как уважительную причину, по которой семья вынуждена приобрести новую квартиру меньшей площади и с менее удобным расположением.
  • Состояние здоровья ребенка не позволяет проживать ему в старой квартире. Причины: загрязненный воздух, близость к предприятиям, загрязняющим окружающую среду и т.д.
  • Для ребенка необходимо специализированное учреждение образовательного типа (закрытая школа для инвалидов, спортивная школа и т.д.). В этом случае переезд допускает смену на жилье с незначительными ухудшениями условий, а именно:

— площадь квартиры меньше предыдущей,

— дом расположен в менее удобном месте (дальше от школы или центра города),

— жилое здание старое, но не аварийное,

— отсутствуют объекты инфраструктуры поблизости.

В каждом конкретном случае комиссия из опеки будет рассматривать свои особенности и выносить решение, согласно сложившейся ситуации.

Для получения разрешения от органов опеки в этих случаях предоставляются соответствующие документы:

  • справки из медучреждений;
  • виза, билеты в другую страну;
  • иностранное гражданство или вид на жительство;
  • договор долевого строительства и т.д.

Как производится продажа другой недвижимости с несовершеннолетним собственником?

Несовершеннолетний ребенок по законам РФ может являться собственником не только квартир, но и другой недвижимости, например, дома или участка земли. Процесс отчуждения дома ничем не отличается от этапов продажи квартиры. Главное соблюсти все права несовершеннолетнего, иначе сделку не признают органы опеки, и она будет аннулирована. То есть малолетнему чаду родители должны предоставить другое жилье взамен, которое не должно быть меньше по площади.

Процесс продажи дома начинается стандартно с получения разрешения в ООП, куда необходимо предоставить документы в виде:

  • паспортов родителей и документов на ребенка (до 14 лет это свидетельство о рождении, после 14 лет – паспорт);
  • документов, которые свидетельствуют о том, что у ребенка имеется альтернативная жилплощадь;
  • заявления;
  • технической документации на продаваемый объект и право собственности на него;
  • справки о количестве прописанных в продаваемом объекте лиц;
  • квитанции с оплаченной госпошлиной;
  • договора покупки нового жилья.

После принятия документов органы опеки в течение 14 дней будут проводить проверку. Если все пройдет благополучно, то будет выдан документ, дающий право на отчуждение дома у несовершеннолетнего.

Какова законодательная база в вопросе продажи недвижимости?

Все особенности сделок, связанных с продажей недвижимости с несовершеннолетними лицами, регулируют нормативные акты:

Гражданский и Семейный кодекс РФ;

Закон об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);

Жилищный кодекс РФ;

Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);

Каковы риски, связанные с покупкой жилья у несовершеннолетних собственников?

Основные риски при приобретении жилья у несовершеннолетних собственников несут покупатели. Покупая объект жилой недвижимости там, где собственниками являются малолетние дети, покупателю следует обратить внимание на:

  • возраст детей и их количество (тех, кто имеет долю в продаваемом объекте);
  • подлинность разрешения из органов опеки;
  • выписку, которая является гарантом того, что на момент продажи объекта в нем никто не зарегистрирован.

Имущественные права детей в Российской Федерации находятся под особым контролем. Именно поэтому процесс покупки жилья с несовершеннолетними собственниками довольно продолжительный и трудоемкий, так как будут проводиться проверки самого объекта и всех прилагаемых к нему документов.

Однако если органы ООП не находят никаких нарушений и весь процесс проходит в рамках закона, то и продающая и покупающая сторона в скором времени насладится новым жильем на законных правах.

Adblock detector