Можно ли переуступить право аренды земельного участка

В данной статье разберем, что такое переуступка права аренды земельного участка, на какие моменты нужно обратить внимание при составлении договора, его содержание и как зарегистрировать сделку в Росреестре.

Собственник вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сдавать имущество в аренду. Арендные отношения подразумевают возмездное и временное пользование предметом аренды. Стороны наделены рядом прав и обязанностей, несоблюдение которых может привести к расторжению договора. Срок варьируется от 1 года до 49 лет. При аренде более одного года сделка подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Сторонами аренды могут быть:

  • государственные или муниципальные органы власти с физическими и юридическими лицами;
  • юридические лица;
  • граждане между собой;
  • юридические лица с гражданами.

Собственник участка может как сам его использовать, так и передавать в аренду для получения прибыли. Арендатор также вправе как самостоятельно пользоваться недвижимостью, так и передавать его третьей стороне. Причины могут быть различны: например, отсутствие необходимости в использовании площадей. Срочное расторжение договора может привести к значительным убыткам, однако законодательством предусмотрена передача арендных прав путем переуступки и субаренды. Это два разных по своей сути понятия, которые не следует путать.

Что это такое

Переуступка права аренды землей – сделка, при которой права и обязанности по договору аренды переходят третьей стороне, а арендатор полностью теряет связь с участком. Иными словами, в сделке поменялся арендатор, но юридически это оформляется не новым договором аренды, а документом по переуступке прав.

Основные положения переуступки арендных прав:

  • Если договор аренды заключен на срок более 5 лет, согласие собственника не нужно. Он не участвует в заключении сделки, не ставит подпись в договоре, не может выразить свое несогласие в отношении кандидатуры нового арендатора. Но это при условии, что в первичном договоре аренды нет запрета совершать переуступку в дальнейшем.

Собственника при делегировании арендных обязательств третьей стороне достаточно уведомить письменным извещением с уведомлением о вручении. Уведомление отправляется после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре.

  • Если срок арендного договора меньше 5 лет, согласие арендодателя необходимо.
  • Срок действия договора переуступки не может превышать действие первичного договора.
  • Нельзя делегировать права и обязанности по договору аренды, если на участке имеются самовольно возведенные объекты капитального строительства.
  • Новый арендатор вправе пользоваться землей только в соответствии с первичным договором и разрешенным назначением земли.
  • Собственник не может поднять плату за пользование землей в связи с тем, что поменялся арендатор. Изменения в договоре возможны в порядке, предусмотренном его условиями, а также по судебному решению.
  • Арендатор вправе получить отступные по передаче полномочий. Это объясняется тем, что сделка является возмездной и регулируется нормами главы 24 ГК РФ. Однако вознаграждение является единовременным и единственным, размер выплаты определяется по соглашению сторон (к примеру, сумма месячной, трехмесячной, полугодовой арендной платы).

Как уже упоминалось выше, субаренда имеет ряд отличий от переуступки:

  • при перенайме добавляется третья сторона, однако первоначальный арендатор не исчезает из цепочки: в сделке участвуют собственник, арендатор и субарендатор. Согласие арендодателя обязательно, за него владелец участка может получить даже долю с субарендного платежа;
  • третья сторона осуществляет ежемесячные отчисления в пользу арендатора;
  • права и обязанности остаются закрепленными за арендатором.

Как определяется цена договора аренды:

  • по результату проведения торгов;
  • за основу берется кадастровая стоимость, к которой применяется корректировочный коэффициент;
  • при проведении оценки рыночной стоимости арендной платы;
  • на условиях договоренностей сторон.

Содержание договора аренды и переуступки

Смысловое значение договора переуступки в основных пунктах дублирует содержание договора аренды.

Рассмотрим ключевые моменты договора на передачу в пользование земельного участка за плату:

  • описание объекта (кадастровый номер земли, категория, вид разрешенного использование, площадь, местоположение);
  • размер арендного взноса и порядок его передачи;
  • период действия договора;
  • права, обязанности и ответственность за их неисполнение;
  • разрешение споров;
  • дополнительные условия договора (для совершения переуступки важно, чтобы в первичном договоре не было запрета на такую сделку).

В договоре на переуступку отражается следующая информация:

  • величина компенсации за новую сделку и текущая арендная плата;
  • долг прежнего пользователя земли, если он имеется, а также варианты его погашения;
  • информация о строениях на участке;
  • перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства;
  • вновь возникшие права и обязанности;
  • срок;
  • ответственность сторон за нарушение условий по первому и второму договору;
  • форс-мажор, действия и последствия;
  • земельные споры и пути их решения.

Примечание. Когда осуществляется сделка переуступки, земельный участок уже полностью оформлен в соответствии с законом: имеет кадастровый номер, сформирован в границах. Это избавляет нового участника сделки от необходимости проводить межевание, участвовать в торгах для получения права арендовать именно этот участок у государства, лишних временных и материальных затрат. Фактически процесс сводится сначала к устному обсуждению всех нюансов и сумм, потом письменному подтверждению принятых договоренностей и посещению МФЦ. Правда, при аренде до 5 лет затруднение может вызвать получение разрешения на сделку от органов власти.

Читать дальше:  Какие справки нужны для получения материнского капитала

Регистрация переуступки аренды в Росреестре

Для того, чтобы зарегистрировать новое соглашение, необходимы следующие документы:

  1. Паспорта. Доверенности.
  2. Учредительные бумаги (устав, свидетельство о постановке на учет в налоговой и др.), приказ о назначении руководителя на должность – на юридическое лицо. Понадобятся только в том случае, если они ранее не подавались в Росреестр.
  3. Заявление от участников процесса. Их подготавливает специалист МФЦ, поэтому сторонам остается только проверить и подписать.
  4. Договор переуступки в трех экземплярах (договор аренды ранее уже проходил регистрацию и имеет отметку Росреестра, поэтому его не нужно предоставлять для учета новой сделки).
  5. Согласие собственника, заверенное нотариусом, если срок аренды меньше 5 лет.

Регистрация всех сделок происходит через любое отделение МФЦ, при единовременном присутствии сторон.

По истечении 5-7 дней заявителям вернут договора переуступки прав со штампом регистрирующего органа. С этого момента первичный арендатор отказывается от всех притязаний на земельный участок.

Можно ли досрочно прекратить арендные обязательства

Прекратить пользование чужим участком за плату возможно при следующих обстоятельствах:

  • при нарушении любой стороной условий договора;
  • при использовании земельного надела не по назначению;
  • при невозможности использования объекта из-за его непригодности;
  • при взаимном решении сторон.

Подведем итоги

Новый арендатор земли после оформления документов в установленном порядке получает право на ведение строительства (при условии, что назначение участка допускает возведение здания), а также на выкуп земли у муниципалитета.

При этом главная обязанность пользователя земли – осуществлять использование участка только в соответствии с его назначением, не допускать порчи земли и регулярно отчислять денежные взносы согласно требованиям договора.

Переуступка может стать отличным решением для арендатора, который оказался не в состоянии выполнять обязательства по договору, или в случае, если участок стал для него неликвидным. В то же время и для новой стороны есть свои преимущества: несложность процедуры регистрации сделки, короткий срок оформления документов.

Сделка по переуступке арендных обязательств в отношении земельного участка имеет достаточно широкое распространение.

Связано это с тем, что досрочное расторжение договора аренды земли возможно либо по обоюдному согласию, либо при нарушении условий договора арендодателем.

В противном случае, даже если земля не используется, арендатор должен будет уплачивать установленные платежи весь срок.

В такой ситуации передача права аренды третьему лицу является привлекательным вариантом.

Что это такое?

Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.

Такой сделке присущи следующие признаки:

  1. Основными участниками являются:
    • текущий арендатор;
    • будущий арендатор.

    Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

    Владелец земли участвует лишь в некоторых случаях. Согласие собственника не требуется в том случае, если договор аренды носит краткосрочный характер (до 5 лет).

    Если он долгосрочный (больше 5 лет), то текущий арендатор должен уведомить о проводимой сделке.

  2. Объектом являются права аренды и ее обязательства.
  3. Срок, на который составляется договор, не должен превышать срока действия первоначального соглашения.
  4. Передача прав аренды третьему лицу производится за определенную плату.
  5. Следует отличать переуступку от субаренды.

    Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.

    Законодательные нормы

    Отношения по переуступке арендных прав на землю регламентируются следующими правовыми актами:

    1. Земельным кодексом РФ. Ст. 22 ЗК содержит основные положения касаемо аренды земельных наделов. Ст. 65 ЗК содержит основные моменты установления и погашения платы за аренду.
    2. ГК РФ. Ст. 264 ГК устанавливает права на земельный участок лиц, не являющихся его владельцами. Ст. 607 ГК устанавливает основные объекты. Ст. 615 ГК содержит основные права арендатора в отношении полученной им земли.
    3. Постановлением Пленума ВАС России № 11 от 2005 года.
    4. Налоговым кодексом. Ст. 25.3 определяет порядок уплаты госпошлины.

    Можно ли это сделать?

    Несмотря на то, что переуступка права аренды земельного участка достаточно распространенная и несложная процедура, в некоторых случаях она невозможна.

    Когда возможно переоформление на другого человека?

    Оформить передачу можно в следующих случаях:

    • если в договоре аренды не прописано условие о запрете на уступку;
    • если сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому его назначению;
    • если на земле нет незаконных сооружений;
    • если на надел нет обременения;
    • если есть согласие собственника (когда оно требуется).

    Когда нельзя переуступить третьему лицу?

    Невозможно переступить права в следующих случаях:

    • если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
    • если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
    • если на земле находятся незаконные сооружения;
    • если надел обременен.

    Особенности уступки

    Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.

    Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.

    Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.

    Читать дальше:  Имеет ли управляющая компания отключить электроэнергию

    Порядок осуществления сделки

    Сделка состоит из двух этапов:

    • предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
    • официальное составление соглашения.

    Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.

    Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

    Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

    Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

    • гражданам – 2000 руб.;
    • организациям – 22000 руб.

    Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

    • заявление на переуступку;
    • копии паспортов участвующих сторон;
    • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
    • квитанцию об оплате госпошлины;
    • справку об отсутствии задолженности по оплате;
    • справку об отсутствии обременения на участок;
    • соглашение собственника (если требуется);
    • нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

    Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

    • заявление на переуступку;
    • выписку из ЕГРЮЛ;
    • уставные документы (копии и оригиналы);
    • копию и оригинал ОКПО;
    • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
    • справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
    • справку об отсутствии обременения на участок;
    • квитанцию об оплате госпошлины;
    • соглашение собственника (если требуется).

    Суть сделки

    Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:

    • ошибки;
    • помарки;
    • неточности;
    • ложные сведения;
    • зачеркивания и т.д.

    В противном случае, данный факт может являться основанием для признания такого договора недействительным.

    Составить договор можно следующими способами:

    1. самостоятельно, используя образцы и бланки;
    2. с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

    Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

    В тексте договора содержится следующая информация:

    • сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
    • реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
    • сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
    • сведения об арендной плате;
    • информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
    • плата за переуступку;
    • срок действия соглашения;
    • порядок возврата первоначальному арендатору;
    • ответственность участников;
    • дата и место регистрации;
    • подписи сторон.

    Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

    Законодательно установленной формы соглашения на переуступку нет. Однако в тексте должны быть отражены основные моменты сделки.

    Права и обязанности

    Арендатор вправе:

    • использовать землю по назначению;
    • строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
    • передать участок в субаренду с разрешения владельца.

    Обязан:

    • погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
    • сохранять надел в первозданном виде;
    • выполнять основные условия договора.

    Арендодатель вправе:

    • требовать оплаты арендных платежей;
    • требовать отчета по пользованию земельным участком.
    • увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

    Обязан:

    • соблюдать условия договора;
    • не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

    Правовой статус арендодателя

    Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

    Собственник может расторгнуть сделку, если:

    • Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
    • Обязательства по соглашению не выполняются.

    Основные нюансы

    Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.

    В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

    После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

    Если новый арендатор является физическим лицом, то представлять декларацию и оплачивать налог должен предыдущий наемщик самостоятельно. Если в сделке участвует организация, то она удерживает и перечисляет налог в бюджет.

    Заключение

    Таким образом, необходимость переуступки арендных прав возникает достаточно часто. Смысл такой сделки заключается в передаче арендных прав и обязанностей другому участнику. Такая передача носит возмездный характер. В процессе составляется договор переуступки, который является основным документом, свидетельствующим о ее проведении.

    К составлению договора необходимо отнестись очень внимательно, поскольку при возникновении разногласий между сторонами, именно он будет выступать доказательством в суде.

    Переуступка права аренды земельного участка. Переуступка права аренды земельного участка – это своего рода законный способ по изменению арендатора участка земли, и в некоторых случаях для этого даже не нужно согласие собственника участка.

    Участки земли в аренду, то есть во временное пользование за плату, предоставляются из муниципального фонда земель, при этом пользование участком должно происходить по установленным целям.

    Все установленные правила и цели будут действовать для всех новых арендаторов, если они получили землю в результате переуступки права на землю.

    Что такое переуступка права

    Все правила и условия по передаче земель в аренду, то есть во временное пользование, регулируются Земельным и Гражданским кодексами России. Когда происходит процесс выделения земельного участка в аренду, то указывается целевое назначение участка земли. Целевое название участка не меняется и сохраняется в течение срока действия договора.

    Рассмотрим основные особенности в оформлении аренды, которые будут влиять на процесс следующих переуступок:

    • При заключении долгосрочного договора аренды на участок земли нужно обязательно зарегистрировать сделку в Росреестре, чтобы данные внесли в ЕГРН. Если новый владелец будет оформлять переуступку права, это требование относится и к нему;
    • В течение действия договора аренды арендатор должен постоянно переводить собственнику участка плату за аренду земли. При оформлении переуступки это должен будет делать новый арендатор;
    • Оформление аренды, то есть передача участка во временное пользование не подразумевает переход права собственности на земельный участок, земля также остаётся в муниципальном фонде.
    Читать дальше:  Встречный иск о разделе совместно нажитого имущества

    При оформлении переуступки права пользования к новому человеку сохраняются все условия изначального договора, в том числе срок, целевое назначение, категория земли, ежемесячный платёж, текущие обременения.

    Важно! При заключении договора переуступки права аренды земли происходит переход всех прав и обязанностей от одного арендатора к новому человеку.

    Прежний владелец участка после этого уже утрачивает свои права по пользованию наделом, также нельзя, и вернуть его себе на старых условиях. Нужно знать, как правильно оформляется переуступка права, что для этого нужно сделать.

    Нельзя переоформить договор аренды принудительно, решить сделать это должен сам арендатор.

    Обе стороны сделки должны соблюдать определённые условия:

    • Оформить переуступку можно всегда, если нет на это запрета в первоначальном договоре, в этом случае без согласия собственника не обойтись;
    • Если срок аренды на землю менее 5 лет, то для переуступки нужно будет согласие собственника земли, то есть муниципального органа власти;
    • При сроке аренды более 5 лет получать согласие собственника не нужно, только отправить уведомления об этом.

    Не получится оформить переуступку права на землю и в том случае, если было нарушение правил целевого использования земель, или появилось дополнительное ограничение. В данном случае сделать переуступку не получится даже при отсутствии в договоре запрета. Причины, которые не позволят

    оформить переуступку права на землю:

    • Если у изначального владельца земли есть долг по платежам за аренду. Для начала нужно полностью погасить долги, затем опять появится право на переуступку;
    • Если на участке появились строения, и при этом на них нет разрешения;
    • Если за земельный участок уже идёт спор в суде;
    • Если на участок земли действует особый правовой статус или есть публичный сервитут.

    Если будут устранены причины, препятствующие оформлению переуступки права, то можно будет идти в муниципалитет для его оформления.

    Что нужно сделать для передачи прав на землю другому владельцу:

    • Найти человека, который хочет оформить земельный участок в аренду для временного пользования за арендную плату;
    • Далее нужно обратиться в муниципалитет для того, чтобы получить согласие на переуступку права;
    • Отправить уведомление в муниципалитет о том, что произошла переуступка права, если аренда заключена на срок более 5 лет;
    • Оформить документально договор уступки между прежним и новым владельцем участка;
    • С документами нужно пойти в Росреестре, чтобы зарегистрировать сделку, если аренда заключается на срок более одного года.

    После этого в реестр ЕГРН будут внесены данные о переходе прав на арендованный участок земли, а участникам сделки на руки дадут выписку об этом. Один экземпляр документа получит и муниципалитет, как собственник земли.

    Какие документы нужны для оформления переуступки права

    Необходимо составить договор переуступки права на арендованный участок земли, это будет юридическим подтверждением сделки. Договор делается в письменном виде и обязательно заверяется у нотариуса.

    В договоре нужно обязательно указать следующую информацию:

    • Где и когда оформлялось соглашение;
    • Все данные и реквизиты участников сделки;
    • Прописывается, что предмет договора это передача прав и обязанностей на арендованный земельный участок;
    • Прописать описание участка, но площадь, где находится, кадастровый номер, эти данные берутся из основного договора;
    • На каких условиях передаётся участок, срок аренды, ежемесячный платёж, назначение участка;
    • Прописать, есть ли у участка обременения, ограничения на его использование.

    Участники сделки по переуступке права не могут менять основные параметры земельного участка, передавать в аренду только часть участка, менять сумму платежа за аренду.

    Отправить уведомление в муниципалитет можно в произвольной форме, там обязательно нужно указать все данные о новом владельце участка. Бывают ситуации, когда собственник может отказать в сделке, если есть задолженность по платежам.

    Заявление, составленное собственником о переуступке права, может проверяться в течение 30 дней, для установления причин для отказа. Если причин нет для отказа, согласование пройдено, то можно начинать регистрацию сделки.

    Для регистрации сделки в Росреестре или многофункциональном центре нужно представить следующие документы:

    • Заявление на регистрацию сделки;
    • Договор переуступки прав на аренду земли;
    • Первоначальный договор аренды;
    • Акт о передаче;
    • Выписка из государственного реестра на земельный участок;
    • Согласие от муниципалитета на сделку;
    • План межевания на земельный участок, схема расположения надела;
    • Паспорта участников сделки;
    • Квитанция об оплате государственной пошлины.

    Если сделка проводится через представителя, то необходимо оформить доверенность у нотариуса.

    После того, как данные внесены в реестр ЕГРН, права переходят к новому арендатор, прежний владелец никаких прав больше не имеет. У нового арендатора появляются все права и обязанности, связанные с новым Земельным участком.

    К ним относятся :

    • Права на выкуп земли ;
    • Право на строительство на участке ;
    • Обязанность по уплате платежей;
    • Следить за использованием земельного участка только по целевому назначению.

    Если правила будут нарушаться, то новый владелец должен будет оплатить штраф, вплоть до изъятия надела.

    Переуступка права на землю действует на тот же срок, что и первоначальный договор на аренду. Продлять договор можно на общих условиях по правилам Земельного кодекса.

    Adblock detector