Можно ли отключить отопление в многоквартирном доме

Olga Yatsenko / Shutterstock.com

Согласие теплосетей на отключение квартиры в МКД от централизованного теплоснабжения не требуется. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая жалобу по делу об аннулировании разрешения на переустройство: местная администрация разрешила собственнику квартиры в МКД демонтировать батареи центрального отопления и установить вместо них электрообогреватели, а городские теплосети, потерявшие клиента, пытались оспорить это разрешение в арбитражном суде (определение ВС РФ от 20 ноября 2017 г. № 302-КГ17-17007).

Свое недовольство теплосети обосновывали следующими доводами:

  • батареи этой отдельной квартиры являются частью общедомовой системы отопления. Когда собственник этой квартиры снес батареи, он тем самым уменьшил состав общего имущества МКД. А уменьшать это имущество можно только с согласия всех собственников помещений в МКД. Однако этот документ при согласовании переустройства не представлялся;
  • спорная реконструкция системы отопления может нарушить теплогидравлический режим здания в целом и тепловой режим соседних помещений. Из-за чего теплосети не могут обеспечить качественное оказание коммунальной услуги по поставке тепла собственникам смежных квартир;
  • при разработке спорного проекта переустройства не было учтено, что суммарная мощность отопительных приборов должна быть равна или больше, чем теплопотери (во избежание снижения температуры внутреннего воздуха в соседних помещениях). Кроме того, проект подготовлен без получения технических условий, без согласования с энергоснабжающей организацией и энергонадзором. Значит, проект не соответствует требованиям законодательства;
  • на самом деле – фактически – собственник переустроенной квартиры продолжает пользоваться центральным отоплением (за счет теплоотдачи от смежных помещений, а также от магистральных трубопроводов теплоснабжения (стояков), проходящих через спорную квартиру. А денег не платит. Этим он нарушает права и законные интересы теплосетей, которые несут убытки в виде неполученных доходов, которые они могли бы получить при сохранении централизованного теплоснабжения спорной квартиры.

Суды всех трех инстанций встали на сторону местной администрации, и вот почему:

  • закон разрешает переводить квартиру в МКД на автономное отопление, при условии оформления переустройства жилого помещения. Жилищный кодекс устанавливает закрытый перечень документов, который необходимо предоставить для согласования переустройства, и документа о согласии всех остальных собственников в этом перечне нет. Поэтому местная администрация и не могла бы отказать в перепланировке по этому основанию. А главное – батареи в спорной квартире не относятся к общему имуществу МКД, потому что они не обслуживают более одной квартиры и не находятся за пределами квартиры. И не важно, что на этих батареях нет отключающих устройств;
  • теплосети не смогли доказать, что спорное переоборудование системы отопления привело к нарушениям в работе инженерных систем и что демонтаж батарей в спорной квартире не позволяет теплосетям обеспечить качественную поставку тепла в соседние помещения. Кроме того, никто из соседей на холод не жаловался – в деле нет сведений об обращениях жителей дома о нарушениях теплового режима;
  • согласования проекта переустройства с энергонадзором и электросетями и не требуется. СНиП 41-01-2003 и Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей, на которые сослались теплосети, не распространяются на установку отопительных приборов в жилых помещениях. В то же время разработчик проекта переустройства (специализированная организация) уверяет, что технические решения, принятые в проекте, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных рабочими чертежами мероприятий. Обратного не доказано;
  • теплосети не смогли доказать, что в спорной квартире сохраняется неоплаченное остаточное теплопотребление от плохо изолированных стояков отопления, межквартирных перегородок и плит-перекрытий. Кроме того, в доме стоит общедомовой счетчик тепла, так что теплосети в любом случае получают оплату за все поставленное в МКД тепло;
  • а довод теплосетей о "потере клиента" не свидетельствует о нарушении их прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности. Требования теплосетей очевидно направлены не на восстановление нарушенного права, а на получение коммерческой выгоды.

ВС РФ, рассмотрев кассационную жалобу теплосетей, не увидел в деле нарушения норм материального и процессуального права, повлиявших на его исход, и отказал в передаче спора на рассмотрение в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ.

Желание отказаться от центрального отопления все чаще посещает жильцов квартир в многоквартирных домах. Причин тому много, но основная из них — это высокая стоимость коммунальных услуг. При этом качество обслуживания и уровень комфорта в доме далеко не всегда бывают такими, как хотелось бы. Рассмотрим, как можно законно отключить центральное отопление и создать автономную систему.

Обратите внимание! В России и других странах, например, на Украине юридические тонкости могут различаться, но технически процедура будет примерно схожей.

Что говорит закон

Закон не запрещает жильцам многоквартирных домов отказываться от услуг центрального отопления. Но, прежде чем выполнить отключение системы, необходимо решить юридические проблемы. Основной нюанс, встающий перед владельцами квартир, желающих использовать современные автономные системы, заключается в особенностях благоустройства здания.

Читать дальше:  Какая категория прав нужна для управления квадроциклом

Говоря простым языком, центральная система отопления многоквартирного дома — это единая сеть, имеющая общие стояки, трубопровод, арматуру и приборы учета тепла. В результате отключение от такой сети одной квартиры приводит к нарушению работоспособности системы в целом. Для того чтобы отключить одну единицу, требуется кардинальная реорганизация и перестройка всей сети.

Элементы центральной системы отопления здания являются его имуществом, а состав его определяется собственниками, управляющими компаниями и т. п. Вопрос о возможности отказа от центрального отопления должен решаться на общем собрании жильцов, если имущество было определено как принадлежащее дому. Такое требование заложено в Жилищном кодексе Российской Федерации. В соответствии со ст. 36, отключение одной квартиры от общих коммуникаций приводит к сокращению общего имущества здания. Это требует серьезной реконструкции, поэтому вопрос не может решаться в индивидуальном порядке.

Самовольно, то есть без получения разрешений отключиться от общих инженерных сетей нельзя. Демонтаж элементов отопления и отключение отдельной квартиры от водяного контура должны проводить специалисты на основе принятого решения.

Когда не нужно разрешение других жильцов

Не нужно получать разрешения собственников в том случае, если элементы системы центрального отопления не были ранее определены как общее имущество здания. В этом случае одобрения других жильцов дома не требуется. Конечно, даже здесь не подразумевается самовольное отключение. Потребуется получить разрешения от компетентных в этом вопросе организаций.

Любое вмешательство в центральные инженерные сети требует внесения изменений в техническую документацию. В разделе III техпаспорта многоквартирного дома должны содержаться подробные данные о системах отопления. Любое вмешательство в систему — демонтаж радиаторов, монтаж дополнительного оборудования — требует обязательного внесения изменений в техпаспорт, так как закон определяет подобные действия как переустройство.

Проще отключить отопление в случае, если такое желание выражают жильцы всего дома. Тогда процедура проводится путем реконструкции общего водяного контура дома. Для реализации подобного проекта потребуется согласие общего собрания собственников жилья и проектная документация, прошедшая все необходимые согласования.

Пакет документов

Ст. 26 Жилищного кодекса гласит, что любой собственник квартиры многоквартирного дома имеет право отключиться от центральных инженерных коммуникаций. Для этого в согласующие органы необходимо подать ряд документов:

  • Заявление. Написать его можно в произвольной форме.
  • Технический паспорт отключаемой квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на жилье.
  • Согласие всех проживающих в квартире взрослых жильцов в письменной форме.
  • Заключение о возможности проведения переоборудования.

К этому пакету документов требуется приложить проект переустройства, который должен быть разработан специалистами и также согласован с соответствующими органами.

Проект

Проект переустройства — серьезная техническая документация. Составить такой документ самостоятельно невозможно. Потребуется обязательное обращение к специалистам. Основой для разработки проекта о переустройстве являются расчеты, показывающие влияние элементов отопительной системы, расположенных в отключаемой квартире, на функционирование коммуникаций в целом.

Помимо этого выполняются:

  • Теплогидравлические расчеты.
  • Расчет остаточного обогрева от стояков и лежаков.

Если расчеты покажут наличие технической возможности отключения, проект можно подавать на согласование. Но если изменения, вносимые в коммуникации дома, могут оказать негативное воздействие на уровень теплового режима в других квартирах, проект, скорее всего, согласовать не получится.

Сложности

Законное отключение дома от системы центрального отопления на первый взгляд может показаться простым, особенно, если речь идет не об отдельной квартире, а о подъезде или всем здании. На практике же существует ряд сложностей. Основные из них связаны с ФЗ-190 «О теплоснабжении». В соответствии с положениями этого закона переход на индивидуальное отопление запрещен, что нередко становится причиной отказа. Тем не менее получить разрешение все же можно. Закон не запрещает установку в квартирах индивидуальных котлов, при этом приводит их перечень и требования к ним.

При получении разрешения на переоборудование тип и вид котельного оборудования учитывается в проектной документации. В результате, если проект будет соответствовать закону, регулирующие органы, как правило, не отказывают в проведении переобустройства. В любом случае, начиная процедуру отключения от центрального отопления, не стоит ждать быстрых результатов. Сложностей в этом вопросе немало. С 2011 года отключить от центральных коммуникаций одну квартиру стало практически невозможно.

Читать дальше:  Как правильно писать объяснительную в школу образец

Технические аспекты вопроса

Получив необходимые разрешения, можно приступать к технической реализации проекта. Демонтаж элементов старой системы отопления должны проводить только специалисты. Конечно, можно срезать батареи самостоятельно, но лучше не рисковать. После демонтажа старой системы останется только смонтировать автономное отопление. В целом реализация такого проекта ничем не отличается от установки котельного оборудования в загородных домах и коттеджах.

Несмотря на то, что подобная работа, как правило, не вызывает сложностей, следует знать несколько нюансов, касающихся установки теплосистем именно в квартирах:

  • Для обустройства автономного отопления в квартирах, как правило, используется настенное котельное оборудование. Такой котел располагается выше уровня радиаторов, так что обеспечить естественную циркуляцию теплоносителя в системе невозможно.
  • Обеспечить принудительную циркуляцию можно двумя способами — установкой циркуляционного насоса или современного котла, в корпус которого уже установлены все необходимые элементы. Это насосное оборудование, группа безопасности и расширительный бачок. Второй способ предпочтительнее.
  • Тип котла должен соответствовать закону, то есть иметь закрытую камеру сгорания и автоматические системы безопасности. Температура теплоносителя должна быть не более 95 градусов, а давление в системе — не более 1 МПа.
  • Радиаторы для автономных систем лучше выбирать алюминиевые. Они не только надежны, но еще и обладают хорошей теплоотдачей. Для системы трубопроводов хорошо подходят пластиковые трубы — недорогие и простые в монтаже.
  • Разводка выбирается исходя из особенностей квартиры. Проще и дешевле сделать однотрубную разводку ленинградку с параллельным подключением радиаторов. Оптимальный с точки зрения эксплуатации тип разводки — лучевой, но его не всегда можно реализовать в квартирах с низкими потолками, поскольку придется поднимать пол.

При отключении отдельной квартиры от центральных инженерных сетей не всегда возможно полностью переделать разводку. В большинстве случаев не получается перекрыть стояк, поэтому от контура можно отключить только радиаторы. Такой способ отключения имеет свои нюансы. От лежаков и стояков центральной системы квартира все равно будет получать тепло, и его придется оплачивать. Наличие в квартире труб общего водяного контура всегда считается остаточным обогревом, а за него по закону необходимо платить. Такой проблемы не бывает в домах, где стояки изначально были установлены в подъезде. На практике такой водяной контур встречается не так уж часто.

Радиаторы можно подключить с байпасом или без него. В первом случае теплоноситель будет циркулировать через байпас, что позволяет отключить часть батарей. Подобные системы хорошо зарекомендовали себя при однотрубной разводке с параллельным подключением радиаторов. Ведь сокращение числа последних приводит к увеличению температуры теплоносителя в системе. Подключение батарей без использования байпаса фактически является способом заглушки контура. Применять такой метод можно в стояках.

Заключение

Как видите, возможность отключить центральное отопление в многоквартирном доме существует. Решившись на такой шаг, нужно быть готовым к тому, что реализация проекта потребует немало сил. В вопросах теплоснабжения очень много не только технических, но и юридических сложностей. Не учитывать их нельзя, так как самовольное отключение приведет к множеству проблем.

При обнаружении самовольного отключения квартиры от системы центрального отопления собственника обяжут вернуть все на место. Кроме того, ему придется заплатить немалый штраф . Законное оформление, получение разрешений, разработка проекта и его реализация тоже потребуют немалых вложений, но они окупаются примерно в течение двух отопительных сезонов.

Среди собственников квартир наметилась устойчивая тенденция к переходу на автономные источники теплоснабжения. Развитие технического прогресса позволяет устанавливать в помещениях эргономичные и компактные приборы, мощность которых ничуть не уступает традиционным радиаторам центрального отопления. Закономерно возникновение вопроса о возможности отказа от этой коммунальной услуги.

Можно ли отказаться от центрального отопления?

Законодательство в этом вопросе не даёт чёткого ответа. С одной стороны собственники вольны сами выбирать набор получаемых услуг от коммунальных и обслуживающих организаций. С другой стороны теплоцентраль является частью общедомового имущества, а значит, самовольное внесение в её конструкцию изменений недопустимо. Понадобится оформление разрешительной документации, её согласования и пр. Проще вопрос решается в частном секторе, сложнее юридически и технически выполнить этот шаг в многоквартирном доме.

Расходы по отключению и реорганизации теплосети лягут на плечи пожелавшего отключиться абонента.

Как это сделать в многоквартирном доме?

Пункт «л» статьи 33 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, расширяет права потребителя договорными положениями. Любой договор содержит пункт о возможности его расторжения, при этом всегда можно подыскать причину для отказа от услуг теплоснабжающей организации.

Читать дальше:  Как рассчитать электроэнергию в коммунальной квартире

Однако согласно отраслевым распорядительным документам отключение от теплоцентрали возможно только в отношении строения в целом, а не его отдельной части. Поэтому для отказа от централизованного отопления в МКД потребуется воспользоваться одним из вариантов, представленных в таблице.

Вариант отказа

«Подводные камни»

Заручиться согласием всех жильцов В многоподъездном доме и при относительно хорошем качестве предоставления услуг это вряд ли станет возможным Отправиться в суд отстаивать своё право собственника Даже при положительном решении суда теплоснабжающая организация всегда может сослаться на отсутствие технических возможностей для переоборудования теплоцентрали

Отказ в пользу индивидуального отопления в квартире

С юридической точки зрения сама процедура отказа от центрального отопления в пользу индивидуальной системы обогрева складывается следующим образом:

  1. Подготовка документов:
    • техпаспорт на квартиру;
    • документы о праве собственности;
    • согласие всех проживающих в квартире лиц.
    • Подбор автономного источника обогрева в соответствии с требованиями противопожарной безопасности и нормами эксплуатации.
    • Получение технического заключения на возможность проведения подобного переоборудования.
    • Разработка проекта переустройства с расчётами, подтверждающими сохранение функциональности теплоцентрали без отключаемого абонента.
    • Оформление заявления.
    • Получение разрешения на проведение работ.

    Заявление об отказе

    Заявление об отказе от услуг теплоснабжающей организации как документ не имеет унифицированной формы. Климатические условия в РФ не предполагают отказ от теплоснабжения вовсе, речь обычно идёт о замене центральных систем обогрева на локальные агрегаты. Однако эта процедура уже будет считаться переустройством и перепланировкой, поэтому форму заявления определяют нормативные акты, действующие в этой сфере.

    Форма

    Форма заявления утверждена Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 №266 и представляет собой бланк, в котором указываются все сведения об объекте, его собственниках, прилагаемых документах и пр.

    Как правильно написать?

    При составлении заявления потребуется внести в бланк следующие сведения:

    • наименование ведомственного комитета местных властей, уполномоченного решать вопросы переоборудования помещений;
    • персональные и контактные данные заявителя;
    • информация о точном адресе объекта перепланировки и его собственниках;
    • предполагаемый срок и режим проведения ремонтных работ;
    • сведения о проживающих совершеннолетних домочадцах с отметкой о наличии нотариально заверенного согласия от каждого из них;
    • перечисление прилагаемых документов с реквизитами (при наличии) и количества занимаемых листов;
    • дата подачи и подпись заявителя.

    Скачать заявление

    Поскольку форма заявления регламентирована нормативным актом федерального значения, бланк для заполнения доступен по ссылке.

    После скачивания его можно распечатать и заполнить от руки либо внести необходимые сведения (кроме подписи) на компьютере, а только затем распечатать.

    Как законно отказаться?

    Отказ от услуг теплоснабжающей организации предполагает проведение большой по объёму предварительной работы:

    • заручиться согласием соседей;
    • получить положительное заключение от обслуживающей организации;
    • заказать проект переоборудования;
    • согласовать его в газовой (при необходимости) и пожарной службе;
    • дождаться благоприятного ответа от комиссии по переустройству.

    Ожидание полностью оформленного пакета документов может растянуться на несколько месяцев, не считая финансовых затрат.

    Отказаться от центрального отопления ввиду длительного непроживания людей в квартире и с целью проведения перерасчёта невозможно, поскольку отопление является коммунальной услугой, которую не отключают даже при возникновении задолженности. Также придётся оплачивать теплоснабжение подъездов и подвалов как общедомовые нужды (п.86 и п.88 Правил по Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 №354).

    Акт об отказе

    До 2011 года после переоборудования системы отопления необходимо было представить акт об отказе от центрального отопления, составляемый в присутствии собственника, управляющей компании и представителя ресурсоснабжающей организации. Однако после утверждения Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов перерасчёт платы за отопление не производится.

    Начисление за общедомовые нужды и обогрев квартир происходит по единому тарифу вне зависимости от того, действуют радиаторы в данном помещении или нет. Единственный выход в такой ситуации для уменьшения платежей (отказаться полностью не получится) – установка индивидуального прибора учёта тепла на теплоцентраль с последующей передачей нулевых показаний в ЕРЦ.

    Таким образом, отказ от центрального отопления представляет собой длительную по времени и осложнённую бюрократическими проволочками процедуру. В многоквартирном доме этот вариант и вовсе может оказаться невозможным к исполнению, так как потребует получения согласия от всех жильцов данного дома. А отказаться от услуг теплоснабжения в целях экономии платы за коммуналку не получится вовсе.

    Adblock detector